pg电子麻将胡了模拟器 5年+30天 为老旧小区装电梯要交的那些学费
董有◇…▲▷★▽：筑福有一套系统的方法论△○●◇◁，第一次见面时▷=●▽，我们会把居民分成愿意加装的…☆、有困难的和有意见的等不同群体☆▪，我们把不同意加装的叫做守门员△◇=▲=▷。
今年1月△▼●，云南省成立了云南省城市更新公司=▷△■▪▼，让我们支持云南省做城市更新★△▼••○，选了昆明◇=▽☆▼•、大理★…◆◇、玉溪-☆▼•=▲、宾川▷▽◁、洱源5个城市试点▽•▪。另外我们和辽宁◆★○=▲、广西■☆■○、重庆○-•□○◆、成都★▷…▲、青岛◇…▷☆、宜昌等省市也在接触▼▽，我们从策划▪●▷=■、规划■◆△▷▽▪、计划帮他们搭建起模型◆◁○◆•▽，有些已经到试点实施阶段了•■■■。原来我们是在北京做▲◆☆★◇，现在走出去了●◇☆◁◁▪。
董有☆◇：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润•-…■△▪，但是利润很薄…☆•…•；后期运营◆◁•=▲▼，电梯维保费用是6000元~8000元/年•■。实际上利润不高△…◁•●，而且很麻烦○△◁○▼△，很多企业进来时觉得新鲜★●▪▼…=，干三五年后都撤了▼●。
所以◇•，在这种思路下☆•，我们把BTO(即建设▷▼-☆●▪、移交▪•△▼•▷、运营••，利用小区▼●●▲、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▪□◁…★，移交给产权所有人○◆◆□▼▽，形成资产包▷○，为改造所需资金进行融资•△★，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展▪▪◇△，做了三普三划三代▼○•◇、三资三会三业○•…◇☆★。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论●•▼◇，通过这些方法论◆◇□，不光是老旧小区改造和完整社区■●…★□▲，包括城市中心☆○★▷○○、安防系统也构建起来了=▪•◆▪▪。
还有一次在北京一个学校家属院◇-，周末我们在现场做工作•◇•◆○◇，我和他们说◇△，加电梯对房子也是增值△▲，当时一位老师就急了▽▼▷•，说你这么说▲▽○▲◆◆，那我们都得算一下账▲=◁，当时大家就说▷………●，董总你别说了▼●▲◆★。
经过多年的实践-▲，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展■▽。比如◆☆=-，最初加装一部电梯…▪□△●，光审批环节需要46个公章•▲▼▪，目前已经简化到15个▲■；以前施工周期126天=…■=●○，目前已经降至65天◁•▽●。而董有下一步目标是7天◁…▷。•=••▼•“这么多年△•▲，我们一直建立标准…▪○▽。▽■▼▪”董有表示-●，目前…▼□，在老旧小区改造领域•▼◇，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准★◇◆，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项▷□。
经济观察报◁◆▪◇…☆：加装电梯后还需要日常维护★●△▽▼，很多老旧小区没有物业公司-▪-，后期维护费用谁来出=◇▽○◇■？
经济观察报--•☆★：老旧小区改造利润较薄-▷●，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么●▪◁？
董有■☆：加装电梯分两类★••▷•，一类叫租赁梯△☆，一类叫集资梯▷○。集资梯是老百姓集资…▼，拿钱找人代建●◁●☆•▼，产权归居民★•●○▽▲；还有一类租赁梯▼▷▷，资本投资▷▽、建完-▲☆◆•，居民像坐出租车一样◁◆△▪◁☆，每次付费▼★□=□。现在基本上就两种形式□▼▷。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算★-●=，后来算下来不行▽▪，加上海淀的是国企做的◇△▪○▷，有一定公益性•▷•，最后定的是每年每户230元到280元价格区间★▲-○☆▽，收回投资大概是15年-…▽▽。像广州大都是民企融资做的•△，大概需要10年•★。
2020年5月•▼，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3◇-△.9万个=■○，7月▲■◇▼•，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》☆★☆，对老旧小区改造任务进行了明确…◁☆，而当年实际完成改造老旧小区4◇◁-☆●.03万个○★★▽。
十三五期间要求企业◇•☆●◆、居民要参与◆○=■◁；沟通情感■◇▲○-。企业要参与▲◇•★○。我们和造价处仔细交流过■★…◆。
经过这一轮后-◁■▪•▽，…▲■-”当时院长站起来了▪■□，有的联合当地物业公司一起做•★○◁◆。根据定额●☆、材料标准等确定基准价格…★=◆▽…，服务业应该是高频低收-◆▼▼☆=。十二五期间是财政花钱◆◇★◁○。
各地政府给适当补贴•□☆▽▲■，上海▷▪◁■、北京补24万元▲-☆●…，最近上海加了4万元▽-▽，补到28万元●▼=•■，广东原来是10万元-…◆◇•，现在加到15万元★☆。山东第一批试点每部补25万元□-，150部共补贴了4000万元◁◆☆•▲▪，试点完正常6层楼每部补20万元=•◁=•，7层再加点★■▪☆，5层再减点◇=△。
董有□●◁•□：这个市场非常大▲▷-●，但是不像过去地产增量时代简单粗暴•=-，拿一块地▷◇=“咔▷=◁”一盖楼就卖了▲■▼，挣一大笔钱☆…△◁。很多企业本着地产思维…□▪▽☆■、工程思维来做老旧小区◇•，所以很难△•▼▪☆，大部分介入两年就撤了■▷，加个电梯4年=■○、5年谁熬得住◇△◆△-▼？
董有表示☆▷▪□•，虽然市场前景诱人=▲△•△◇，但不同于增量房地产市场▪◁▲◁▽◇，作为存量时代重要形式的老旧小区改造▼▪☆，不仅利润薄▲◁•-□◇，而且工作推进难度较大-=☆…•。前期进入的很多企业☆▲-△•，由于干不下去◆▽□-，开始撤退=◆△•。
董有▷◆□▷▲：你不出钱••◆，光说了半天△▪，最后干瞎了怎么办△•★▪◇◇？我们会参与一部分投资◇▽☆▲◁，与当地国企一块来做这个事…☆=■-。
但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益•△◆▽▽，那肯定得有收益模型▼▽△。用高科技挣钱▽•◇，第一关下来•□○☆▽…。
从加梯10年到15年收回成本来说▼•▽☆■，我们对接了一些金融机构-△●▼▪，北京银行▷△•▲、建设银行都谈过了◁▪……★。配套社区商业如何产出◆□▽◁，产出价值多少△■-？投资不是我说了算○☆，是银行说了算△▽=▪，目前模型都搭建完了△☆★▽▷☆。
董有-▼▽：还有一些增值收入○=◇★，比如近期我们和住建委谈小区怎么改•…◆▪□，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电★•●，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱□▪▲■☆◇，这个收入可以补充改造小区的费用▼▷▲▷●。而且发出来的电▪▼，小区居民可以用◇-=▽，缓解未来碳中和的压力-…▷。
董有◁○◆△●-：一部汽车多少钱■•？可以是几万块钱◇★☆▽▽△，也可以是几百万••△●▷◇，加电梯也一样-▽，有30万元的（综合成本基准价△●，下同）☆▽▼▷○、40万元的□◇◁•、50万元的=☆，像北京和上海定的是60万元▲▪☆▽。
我们算了一下▷●▼=，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5◁…•□•◇，政府补7毛◆★，补三年■□，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五☆◇•…，所以大体有几毛钱的空◁▽▼，通过一些增值服务也就是服务费补上★…★，能够把物业团队养起来=▪。
经济观察报▪…：加装一部电梯的成本是多少•□▪-▽□？包括电梯成本=△●、安装等环节下来需要多少钱…☆？
融资担保主要来自城市存量■▷-•▽◁，把边角用地▲▼•、闲置房产☆▲==☆•、低效资源梳理出来…▼◁=-▪，用来做融资抵押担保◇□■=◆•。我们帮几个区县做资产包▪◆▷，每个城市都有○◁-=△●，比如崂山我们梳理出来41处-■■…。
补贴24万元封顶…□◆▽▼。你得帮着做了○▽▼□△☆，有的我们自己独立做●▼△•●，俩人要打架■○▲。
董有★•▼•◇：你恰恰说反了▲-☆，现在扩大得非常快★-•□•☆，去年鲁商集团专门约我见面■☆▼，说山东省针对老旧小区改造▪•◆◁☆■，他们有任务-▲，有资金◇★★▪-，请我们合作□◇。8月18日签了战略协议●•■○，10月成立公司-▪，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造◁◆。
董有▼◇▪：小区里有一部分-◇★▽◁，小区的周边有一部分○◆◆▽▷。具体是按照本片区…=、连片区和大片区划分◆○★△■，本片区就是小区◇□▷…，连片区就是小区周围的公共资源◆▪•☆，连片区是整个街区的公共资源•=★◇。
经济观察报☆…▽▲△=：老旧小区改造和加装电梯□▲，目前社会资本和金融机构参与情况如何=□？
董有◆•：跟居民沟通▲☆，跟各级部门沟通•▷□△、协调▪◁▽-◇•、落地○▽◇▼△★，莲花池（西里6号）在加电梯过程中◁◁◁，负责人写了7万字的日记▼◆=▽…，历时5年▷•。我们带着他全国各地去参观★△▲◆=，各级部门去交流☆☆□○，因为多年前大家没有统一认知…◆…，说加电梯大家都不知道☆■•，当然◇…■，现在加电梯可以说家喻户晓了▲○▽▽。
董有★=：三普就是人口普查☆=◁、经济普查和灾害普查▼•□，通过三普我们拿到一个城市的基本数据□●，相当于做体检★▲；下一步是三划○◇•◆◇，给它做策划▲★••☆○、规划和计划=…●。
你应该把我分到2楼▪△◇•，到死都甭想…◁。董有=□：我经历过两次•▪•=●◁，你还住在4楼◆★▷，你给我分到1楼不公平◇★•△，我们会让专业的人去疏导■==□，最后还有个别人不同意▽▽▷。
但更大的挑战是盈利•▪▪◆◁，无论加装电梯工程▼▼◁★，还是后期维护•●△；无论是老旧小区改造前期投入▼▲★△◇•，还是后期运营●◁•●■，每个环节利润都极薄▲•=，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式○◆。
经济观察报◇◆：北京有一个老旧小区改造项目△◁▷▼，先后投入4000多万元•■，但很难在短期内见到收入-▼，这种状况下-▷▼•□▪，投入的持续性如何保证◆★◁？
2020年湖南=○▼▼▪…、广西▲○◆、广东▽☆…▷▪▼、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债▽▪，期限从7年到30年不等▲•▽--◁，利率通常在4%以内…▼●。董有透露★•□…=★，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右□◆△◁。
2021年全国两会=•-◇=，老旧小区改造再次被写入政府工作报告•△◇，全年计划新开工5…▼▷.3万个项目-◁。董有表示•☆，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算○▪-■=•，十四五期间▽○•◆，这一市场规模在10万亿元左右★•■。
加梯这件事◆▪◆，筑福已经做了11年--……★，光解决一个问题不行▽▲◇▷，要系统梳理=●★■。所以从家庭角度出发▽•○★▲■，不光是装配式的硬件标准▼▷◆□◇◆，还得有一套做居民工作的软件标准○◆◆◇。
如果从2011年开始从事加装电梯算起…▪△▲▪，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头△★。
这种情况下-▼，就需要转变思路☆=△○，物业费不行●☆□•…•，就搞服务费◁•▪-，周末打造一次卫生▽…，春秋擦一次窗户◇▼□，这都可以收费-…▼。物业费是管房子的=•☆○◇，居民问你管房子管什么★◇，但要搞服务费◁▼○，明码标价=■▽，扫码下单□■…●。
老百姓不是不能付费☆○◇◆，老百姓是最大的消费者◆◇○-▪，拉消费▼△•■◇☆、消费升级是关键☆●◇◇▷，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足◁○。比如我们打篮球还能找个地方▽□…☆，但打网球根本没地方▲◁●□▽。所以未来基于服务市场非常大□☆▷。
董有◆●▼▼▪★：偿还主要有两类▪-◁☆•▼，一类是经营性收入•■▽-◁，比如租金▪△■▼，主要用来还利息=•-★☆；还有一类就是资产证券化…◁▷☆◇•。老旧小区改造要解决资金缺口问题▲◇，就必须使一些资源完成资产证券化▲☆•，所以我们现在帮各地做资产资源储备▲▼◇=。原来政府都是搞土地储备…○，完成招拍挂后★◇•☆■，资金就来了▼◆▼○；未来我们叫资产储备=•◁…，变现资金用来改造老旧小区△★▲◇。
董有▽•：租赁梯收回投资大概是10年到15年◇◁，海淀加装电梯是北京最多的•▽△★▼，有几百部△○•=，都是我们设计的◇…□▷=■，当时和住建委讨论了很久■…△■，一是成本怎么控制◇◁，质量怎么保障◇★▽；二是收回投资的定价=▼=◇•△。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业◇☆■△▼，如果没有物业就别改▷▷••，这是一个硬性条件▪▲◁，但是好多小区还没有•◁○。比如衡水60%的老旧小区没有物业▲▽，40%有物业的小区也不好★◇△△●，去看了两个小区◇□▲★，我问物业服务为什么不好◆◇▼▼★▽，他们说没人交物业费◇□○☆•★。
董有•○：我们不评价友商做的如何★●□…•▲，但可以说说自己☆●。马上我们通州的项目也要上了▲◇▼=，一个是北小园锅炉房◇▽★，一个中餐锅炉房▽•=▼，还有一个武夷花园■▽▽◆，这三个地方要改成社区文化中心-◁●…•。5月运河旁边还有一个运动馆☆▷，传媒大学有个图书馆◇●☆★★…。将来这些配套如何运营=●、产出●▼•…，不产出怎么来投资☆◇？
经济观察报□△==：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的▼=▽◆，还是通过其他途径解决●•■●-▪？
有的是平台公司形式的-◆○◆，有的是项目层面的•▲◆●，但原则上我们参与的是运营类资产的投资◆▼▷-，比如说屋顶太阳能▲◇☆，我们参与投资▷=☆▽、运营☆▼，资源性资产还是当地国企的◇◆▪••▼，所有房产证不归我■△▷▽=▽。
比如十四五期间=▼▲▼□★，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3★….9万个•▲◇，去年完成了4▽▪.03万个△☆□=，今年计划改造5●▷.3万个△▪。我们也做了一个5年计划△-◁，缺钱◆▪=▲，把资产□▼◆、资金准备好•◇●◆▷，但有资产◁○、资金还得批规划★▷，不批都是违法建设…-☆…■。
在北京…■◆☆▪，2003年我们开始投运动馆-•，现在筑福有几个运动馆•…◇◇○□，还有石景山朗园★▲、首钢园区等几个图书馆-▽-▼□◇；还有利用老厂房改造成文创园■▽、科创园…▼，我们公司就在首钢老厂房办公○•…，已经7年了▽■▼□•●。
三会落实了△▪=★•☆，接着要完成三资-=★◆★，首先得有资源才能形成资产◇◇▷★▼◁，有了资产才能变成资金•=□。最后要完成的是三业★■，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业■•◆▷，然后装进相关的企业▼•▼，这样就形成了持续发展▷□★△。
策划•…•○▼●、规划计划落实到项目后◁▪▽•，我们得代融-☆●△▽、代建-□☆•▷★、代营▼★-▷☆，这是三代=▪；把资源做好○▷，还得地方政府配合做一个招商会…◁◁●、一个对接会•◇○△、搭建一个协调会▼-▼。地方政府没有一个协调会◇=，我来了也做不了这个事■☆▼●•。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批★▷…■=★，但你要施工的时候◆▲○，有人拿个椅子坐在门口★=•◇，你加得上吗▼-★□？所以■■▽，加电梯是100%同意•▪■•，少一户都不行○◁…=。
但这样做肯定会拉开时间▷◁◁◆▽。一楼业主指着三楼业主说□…：■◇“院长△◁…=，因为有些（小区）没有物业◆○▲▷，聊了有半个小时的时候★△▽◆▼，董有★▲■：加装电梯和老旧小区改造▷▼。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调★▷。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年=★；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目■▷，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年…●□□▲●。
假如有80%同意的▽…▪◆，有20%不同意的△▼☆，第一步我们用五人五步法••▲▲，这个楼的选5个人◁-•▼，每人每周到守门员家……-●▽☆，每次送一个小礼物•••▽，说一句线句◇◁□▷★，肯定就要吵了▪☆◁▷▪▼，所以一句就够了…▷★。
各地都在积极推动这样的民生工程=-★，但是要解决的问题★●▼■☆，一是需要政府补贴■▷…☆、企业出资◁△•、居民出资集合起来◁=◆▽；二是居民要同意=○，改造老旧小区◁▼△▼、加电梯过程-◆，总有人反对•●◁-•，总有问题○◇，怎么办▷△？大家经常说加梯为什么那么慢••◇，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯☆…-，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯△•，用时间去换空间=★，没有这个时间消化不了▪□。
电梯应该多少钱▼■◇-？先要有一个标准☆◆•◇…，北京和上海都是我们帮定的标准▲▪，60万元是基准价☆■●…▼=，有特殊要求可以高一点-●◁•◇◁，条件差一点可以低一点▲-▷▷▼。市场上一部三菱电梯将近20万元◁▷==●▼，一些品牌可能不到10万元★△。
董有▲☆◁…•▽：筑福主要从前段投资角度出发◁▷★，当地政府基础类资金缺乏的时候○□，我们出资或帮助解决融资问题●▼•▽-；还有一类▲▼★，愿景他们主要是从后期物业•◆、配套用房运营角度进入◇○◁。
起码有一半会同意-◁▲◆。我们赶紧停这个事儿◆◆■▼。要打通融资渠道■★○…▼。一个是在上海某医院家属院加电梯◇□，需要有社会资本进来◇=◆▷，为什么北京和上海是60万元▽▪▲☆，晚上8点多做工作座谈☆△●○☆，不同意的人中▼▲-=△▼，现在十四五要求居民要出钱▽•▲，现在开始做了■•○！
如果再加上加装电梯的投入…▲…▽，市场规模在15万亿元左右☆▲▲■…。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣-□，包括左晖控制的愿景集团◆•◁、融创中国等开始进入这一领域▲★◆◇，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台●■★。
具体来源我们也细化了•△=，第一个自有★▽▼□■▲，小区存量物业资源▷○◁-○-；第二个是划拨▲☆-，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地▼◇◆□△◁；第三是租赁□○，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营▼★☆◁▪□；第四是购买◆△，利用资金购买经营性资产★△；第五是审批△●●、新批△▪-，在小区内新建新批经营性空间□◁。
想要引导居民和社会资本出钱-▽○□，我们再介入基本大部分都能解决掉○●…▪。你想下楼▲-★▪，政府补贴40%•▽★★，当年分房▼••，未来存量时代一定得基于运营思维◆…▽-、服务思维▪▷▪◁，董有●◇=◁▷：我们以前没做•◇■=□-，
董有▪▪•★•◇：这些年我们一直在探索☆▷△▽，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿△◇=，在北京学校家属院●◆●▪，刚说几句……，人家给我们骂出来了☆◁○=；在上海医院□○▲▽□◇，那儿一吵-…▼◆◁★，我们赶紧散会了●○□。加梯的同事☆◁-■▪-，每天早上出去笑容满面=▲○○，阳光灿烂◁★■●-，晚上回来满脸阴郁☆-■★○，被人喷得够呛▲▪●。如果没有强大的内心很难持续下去==•▼■■。
董有△■▽□◁：都在谋划进入pg电子麻将胡了模拟器=□◇●●，现阶段主要以央企◆☆△□、国企为主•□，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金●□▲☆•▲，云南城投给云南省城市更新公司15亿元•▪▼☆。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与☆◆，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展□◆-▪△。
加装电梯等于买了汽车租出去了▼---▲，车是我的■▽…，抵押担保没问题★●=▼，运营和产出是多少★▪☆◆•？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元=●◆△◁▲；接着做增值服务▽■…，比如电梯有三块广告牌△◁▷●★，一块广告牌一个月200元▽•-，一个月600元收益••-▪。我们还有一些配套服务▼△，从算账模型和运营模型上能够成立□◇…。
去年初▼◁☆=★■，国开行和建行有4360亿元的专项额度=▲•△▼，去年底●○▷◇，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金◆★●•，现在各个银行都在跟进◆●▼◆■，但是银行是有条件的…●◁○●•，需要抵押担保▽…○▷。